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国庆黄金周到来,楼价真降还是"假摔"?

2011-09-23 15:29:05 本文行家:赵艳雄

有开发商表示,“从市场来看,推货量大了、折扣多了,成交量相对之前的淡季肯定会有所上升,但能否达到井喷的状态,或者说达到开发商的预期目标就很难说了。”该人士表示,对于开发商来说,“优惠”、“降价”是一把双刃剑,如果不能取得如期的效果,甚至可能引发更多消费者因为看到“降价”而进一步等待、观望,那后果将不堪设想。

   临近国庆黄金周,开发商将使出什么解数应战?面对丝毫不放松的政策,楼价是否有进一步下探的空间?日前,时报地产记者深入广州各区域调查黄金周楼价状况,抢先搜罗到各区楼盘价格信息,供消费者参考。记者发现,市中心楼盘打着“供应少需求多”、“土地资源稀缺”等口号降价不明显,尤其是天河、老城等区域,已经很难再寻到3万元/平方米以下的楼盘。番禺、南沙等近郊楼盘价格则略微出现松动迹象,下降幅度在1000元/平方米左右。而远郊楼盘则乘国庆旅游机会,不少别墅都推出了特价单位,以价换量已经成为郊区楼盘的未来趋势。

  开发商

  纷纷推折扣刺激成交

  在今年宏观调控下,广州楼市一直处在成交量低位,在“五一”、“中秋”等小黄金周,广州楼市一直处于低迷中。黄金月对大多开发商来说,是能否完成全年销售目标的重要节点。为此,近期不少楼盘纷纷推出了各种促销政策来刺激成交,并且在刚刚过去的中秋小黄金周迎来了难得的销售小高峰。对于即将到来的十一黄金周,不少开发商表示,在目前的政策及市场环境下,能够刺激成交的关键因素还是价格。

  记者了解到,中秋假期,部分楼盘推出了较大的优惠折扣,有项目最低达85折左右,尽管销量回暖,但与销售目标还是有一定差距。据消息人士透露,在销售任务的压力下,该项目的新组团在第二批推售的计划中,定价将更谨慎。而另有一些项目,由于不能明目张胆去降价促销,采取了裸售等方式降价促成交。如位于东部的某项目,在十一期间将推出全新组团,对外报“8”字头售价,为争取到更好的销售业绩,计划除其中一栋外,其他全部剥离装修进行“裸售”,价格更低。而此前开售的番禺某项目,同样推出了装修房和毛坯房两种销售方式,售价上有2000多元/平方米的差距。

  对此,有开发商表示,“从市场来看,推货量大了、折扣多了,成交量相对之前的淡季肯定会有所上升,但能否达到井喷的状态,或者说达到开发商的预期目标就很难说了。”该人士表示,对于开发商来说,“优惠”、“降价”是一把双刃剑,如果不能取得如期的效果,甚至可能引发更多消费者因为看到“降价”而进一步等待、观望,那后果将不堪设想。

  合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌表示,今年9月、10月广州楼市供应量要比上半年增多,黄金周开发商应该会积极促销。中心区域一些优质的楼盘价格仍然会走高,但货量较大的楼盘会相应有一些小优惠;外围区域则会有较多的楼盘促销,但排除产品的差异性以及装修的情况,实际的优惠幅度应该也不会太大。

 

  消费者

  不到一成打算出手

  日前,搜狐焦点网对近千名市民进行的问卷调查结果显示,仅11%的广州市民认为今年的“金九银十”适合购房,只有8%的市民会选择在9、10月份出手购房,选择“还不一定”的市民人数最多,占36%,观望气氛浓厚,打算在今年底和明年内购房的市民各占20%。

  在购房需求方面,调查结果显示得较为平均。有27%的市民属于改善性买家,有22%的市民属于首次置业,21%的市民有自主和投资双打算,而买房纯粹用于投资的市民最少,仅占总受访者的15%。

  此外,尚有15%的市民“尚未考虑好”。近期,新一轮二三线城市的限购令已成为房地产行业的热点,限购范围的扩大是否会对广州买家有所影响?根据调查结果,有24%的市民认为不会对自己产生影响,有合适的会继续出手买房。另有19%的市民认为限购传言对自己影响较大,会暂时考虑取消购房计划。

  此外,尽管一系列的房地产调控政策频出,市场看似转冷,但依然有超6成市民对明年房价持看涨态度。有数据显示,8月份广州一手房价出现了连续3个月同比超10%涨幅,首次同比涨幅达18.1%,房价冲上今年新高,达到14234元/平方米。

  但根据网易房地产数据显示,今年中秋三天全市一手住宅网签成交量为355套,同比下滑61.8%。成交均价方面,今年中秋三天全市成交均价为11309元/平方米,同比去年中秋三日13831元/平方米的成交均价,下降了18.2%。

  对此,业内资深专家韩世同分析,今年8月份中心六区的楼价其实出现了回落,但成交量上涨,因此导致8月份全市的成交均价上涨,9、10月份的成交均价应该会比8月份略低一些。在国庆期间,中心区楼价再往下降的可能性比较小,但货量大的郊区楼盘促销力度会加大,所以10月份整个广州楼价会有小幅回落。

 

  专家观点

  房地产经济专家邓浩志

  “弃价保量”成救命稻草

  今年国庆黄金周楼市难有惊喜,除非开发商推出幅度较大的优惠,否则和今年中秋节楼市整体情况大致相当,即成交量略比平时好,但比去年同期会有较大幅度的下滑。今年9月份市场普遍预期成交量会有大幅回暖,主要原因是有“四大利好”:1.金九银十是传统销售旺季,2.新增供应放大使得选择面更广,3.项目加大了推广和促销力度,4.中秋小长假利好。可惜“四大利好”加起来仍旧没有能够挽救楼市的颓势,成交继续在低位徘徊。

  目前许多开发商资金都很紧张,极个别项目为缓解短期资金压力甚至在黑市进行高利率融资(俗称“高利贷”),9、10月份成为了他们所寄望的救命稻草,如果抓不住,后果难以想象。但现在楼盘少量的降价优惠根本不能推动成交,10%~15%甚至更大幅度的优惠才有可能吸引部分买家。“弃价保量”可能是部分资金紧张的中小房企挽救危局的最后办法,如错过这两个月,未来将悔之晚矣。

  满堂红战略管理部高级主任沈锐培

  推货量促销力度均将大过中秋

  从阳光家缘数据看,中秋黄金周三天的成交量并不理想,虽然开发商推盘力度加大,但并未见实质性降价,更多是以促销优惠试探市场,而购房者对楼价下调的预期较高,入市积极性不高,观望气氛浓厚。二手市场的表现和一手相似,业主态度还是比较强硬。中秋的表现透露了一个重要信号——购买需求疲软,价格是激发潜在需求的最重要因素。

  如果开发商要想在国庆黄金周取得业绩突破,定价策略十分重要。年底开发商有贷款、工程账款结算等资金压力,而且目前资金并不宽裕,大部分开发商还是有快速回笼资金的迫切要求,在明年政策不会发生根本性改变的预期下,通过第四季度回笼资金就十分关键。所以个人认为国庆一手无论是推货量还是促销力度都会比中秋黄金周大,而且开发商也会更加倚重一二手联动、电商等手段出货,个盘的让利幅度将超过10%。至于二手市场,国庆黄金周仍会偏淡,一方面黄金周对二手的带动不多,另一方面客源会被一手吸引,价格估计不会出现太大波动。

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